Il mercato immobiliare e l’impatto del Covid-19

Vendita di case, affitti per brevi periodi, turismo, lavoratori e studenti fuorisede, analizziamo l’impatto del Covid-19 sul mercato immobiliare italiano.

Dall’ultima crisi, nel 2012, il settore si era ripreso e i segnali erano incoraggianti. L’avvento di questa emergenza sanitaria e socio-economica potrebbe tuttavia portare ad un crollo nel medio-lungo periodo. In un periodo di riduzione delle voci di spesa dei consumatori i primi comparti a farne le spese, inevitabilmente, sono quelli che prevedono immobilizzazione a lungo termine di capitali, tra i quali troviamo ad esempio il settore immobiliare.

Il contesto

Il concetto di mercato immobiliare raggruppa in sé alcuni segmenti, in alcuni casi non strettamente connessi tra loro. Limitare questo concetto alla sola compravendita di immobili, piuttosto che agli affitti delle case (sia per motivi di lavoro/studio che di vacanza) è riduttivo. Al suo interno possiamo collocare tipologie di investimento diverse tra loro: oltre ai sopracitati affitti volti a clienti retail, ci sono società e fondi di investimento che si occupano della compravendita e affitto di interi complessi abitativi, talvolta anche quartieri, verso una clientela istituzionale (pensate agli uffici di società che prendono in locazione un palazzo nel centro di una grande città) così come centri commerciali, outlet della moda, infrastrutture, stadi e impianti sportivi, residenze per anziani e ospedali, siti industriali e produttivi, cinema, teatri, studi di professionisti, scuole e università. 
La serie di tipologie di investimento appena elencate ci serve per comprendere i possibili effetti della situazione che stiamo vivendo, che andranno ad interessare molti settori produttivi, fondamenta del sistema economico italiano. Molte aziende di costruzione si trovano senza commesse, in ogni caso rallentate e/o bloccate dai mesi di lockdown. Stesso discorso per le grandi infrastrutture che inevitabilmente subiranno allungamenti nei tempi di realizzazione e consegna delle opere. Discorso diverso per il business degli affitti, per il quale molto dipenderà dai tempi in cui il Paese riuscirà ad uscire da questa situazione e tornare ad una graduale normalità (più avanti tratteremo meglio di questa problematica).
Dall’ultima crisi del settore nel 2012, il mercato immobiliare aveva registrato una ripresa in Europa; più altalenante è stata la situazione in Italia, che comunque ha saputo valorizzare opportunità anche nei confronti di investitori esteri. 

La situazione oggi

L’Istituto di ricerca Scenari Immobiliari, che ogni anno produce report sulle previsioni del mercato, ha recentemente pubblicato un Outlook sull’andamento del settore a livello europeo per l’anno in corso, confermando le views negative, ma prevedendo la possibilità di una lenta ripresa nel corso del prossimo anno solare. In particolare il volume del calo dei fatturati complessivi potrebbe essere pari a circa il -18,3% (in termini assoluti la perdita ammonterebbe a poco più di 100 miliardi di euro), simile la percentuale a livello europeo.
L’unico sotto-settore che sembra aver retto al crollo è quello della logistica soprattutto per via del boom delle vendite registrato dai principali e-commerce (che necessitano di siti logistici nei vari paesi); inoltre, le possibilità che la situazione corrente si protragga (è vero che il lockdown è finito ma il ritorno alla normalità sarà lento e graduale) sono concrete, per cui il settore logistico potrebbe riprendersi più velocemente di molti altri settori produttivi.
Il Sole 24 Ore segnala un crollo della compravendita degli immobili e dei mutui (due voci strettamente connesse tra di loro) nelle principali città italiane, tra cui la più colpita risulta essere Milano, sia l’impatto del virus in Lombardia (attualmente risulta la regione più colpita) sia per il costo crescente degli immobili negli ultimi anni, due tendenze che unitamente hanno contribuito a questo crollo.
Questo sotto-settore è quello più colpito anche per via della tipologia di investimento che rappresenta: immobilizzazione di denaro con orizzonte temporale di lungo termine (immaginate la tipica durata di un mutuo bancario almeno superiore ai 10 anni). Bisogna quindi tenere presente anche il comportamento dei consumatori nelle scelte di investimento degli anni a venire, partendo dalle loro necessità di liquidità nel breve periodo; probabilmente su questo punto le tendenze tra investitori istituzionali (che dispongono comunque di ingenti capitali) e retail potrebbero essere differenti, è fondamentale a tale scopo una rapida ripresa dei consumi anche nel segmento immobiliare così da evitare conseguenze sull’intero mercato.
Accanto a questa evidenza, il mercato immobiliare dovrà dimostrarsi in grado, soprattutto nel nostro Paese, di riuscire ad attrarre nuovamente investitori esteri, che negli ultimi anni avevano investito sia in complessi abitativi che in grandi centri commerciali (entrambi business in evidente difficoltà in questo momento). L’auspicio è che la ripresa economica e della mobilità in europa sia rapida e tale da garantire il recupero nei prossimi mesi estivi (notoriamente quelli in cui il turismo traina investimenti in altri settori economici).

L’impatto del Covid-19 nella vita di tutti i giorni

La situazione impatterà su molte categorie sociali nel nostro paese. Il settore alberghiero (si può estendere alle case in affitto) subirà inevitabilmente ingenti perdite, soprattutto finché le frontiere con gli altri paese rimarranno chiuse; in questo caso, per mitigare l’entità delle perdite e/o mancati guadagni, potrebbe essere utile incentivare il turismo interno degli italiani, tuttavia l’impatto della crisi sulle famiglie potrebbe portare queste ultime ad una riduzione delle voci di spesa superflue, vacanze in primis.
Con l’introduzione della didattica online e il ricorso allo smart working probabilmente anche molti studenti e lavoratori non si sposteranno dalle rispettive residenze, riducendo quindi la domanda degli affitti nelle grandi città e i corrispettivi introiti per i locatori. Saranno, in questo contesto, necessarie opportune rinegoziazioni dei contratti di locazione, un po’ come avvenuto in alcune città in cui gli affittuari si sono visti sospendere il canone qualora non potessero rientrare presso il domicilio e fossero bloccati nelle città di residenza durante i mesi di lockdown.
Ultimo aspetto quello dei negozi. Molte piccole attività imprenditoriali e produttive in difficoltà potrebbero chiudere o avere difficoltà nel pagamento degli affitti dei locali (questa è la formula più diffusa nelle grandi città). La scomparsa di numerose realtà indurrebbe ad un mancato guadagno per i proprietari di questi immobili, con un effetto negativo a cascata sull’intero settore.

Alessandro Gastaldello

4 commenti su “Il mercato immobiliare e l’impatto del Covid-19”

  1. Francesco Simonetti

    “Limitare questo concetto alla sola compravendita di immobili, piuttosto che agli affitti delle case (sia per motivi di lavoro/studio che di vacanza) è riduttivo”

    Suggerisco di correggere quel “piuttosto che” erroneamente impiegato con valore disgiuntivo.

    1. Alessandro Gastaldello

      Ciao Francesco, ti ringrazio per il commento, tuttavia con quell’espressione volevo sottolineare prospettive differenti nell’approccio a questo tema. Pertanto posso capire il tuo punto, peraltro opinabile quanto il mio, che vede i due temi collegati (sotto alcuni punti è così) ma si tratta di due tipologie di investimento diverse e volevo far passare questo messaggio, soprattutto considerato la varietà della platea di lettori.

  2. Quindi per voler concretizzare il discorso, per chi possiede un appartamento al momento in affitto, è conveniente venderlo (ma probabilmente dover abbassare il valore di diverse decine di migliaia di euro) oppure continuare con l’affitto dello stabile? Cioè, conviene prendere una somma fissa e tenerla a disposizione, oppure investire mantenendo di proprietà un’abitazione che di inverno si può affittare a studenti e d’estate a turisti? (Abitando in una città marittima)
    È una mia perplessità, qualche consiglio da esperti sicuramente mi aiuterebbe. Grazie per la risposta nel caso.

    1. Alessandro Gastaldello

      Ciao Laura, grazie per il commento e la domanda.
      Premetto che quanto segue non sono le opinioni della testata che rappresento, né si tratta di un servizio di consulenza, ma di un mero parere personale (questo lo dico in via cautelativa della risposta che sto per dare).
      In questo momento, se si dovesse vendere un immobile, si dovrebbe senza dubbio accettare una somma inferiore a quella che era il valore di mercato dello stesso anche solo a Gennaio. Di conseguenza meno che uno non abbia esigenze di liquidità o investimenti da sostenere in questo periodo, probabilmente non sarebbe una scelta saggia quella di vendere, oltretutto se l’immobile è situato in una città di mare.
      Quest’anno (solare) sarà senza dubbio difficile vedere una ripresa del turismo, o anche solo una domanda per gli affitti tale da giustificare il tenere “fermo” un immobile, ma la situazione potrebbe cambiare nel corso del 2021 (possibile vaccino? nuove misure o sostegno alle imprese e famiglie?).
      Questo chiaramente è difficilmente pronosticatile adesso, bisogna prima vedere come e se ripartiranno molte aziende e attività produttive per poter fare dei ragionamenti sui movimenti delle persone nel Paese.
      Di per sé tenere del capitale fisso, di ingente importo se derivante dalla vendita di un immobile, è utile in periodi di incertezza come questo, forse però conviene avere pazienza e aspettare. Questo sempre salvo particolari necessità.
      Tutto sommato nel tuo caso, abitando in una città marittima, sarebbe sufficiente vedere il volume di turisti dei prossimi mesi per capire se conviene tenere un immobile il cui valore potrebbe anche scendere per via del crollo del mercato (difficile che l’anno prossimo molti studenti prendano case in affitto visto che molte università si stanno organizzando con la didattica online, ma questo non è ancora ufficiale).
      Spero di averti risposto in modo esaustivo!

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