L’evoluzione del mercato immobiliare durante la pandemia

Il coronavirus ha scosso il mercato immobiliare a livello mondiale. Per l’Italia, nello specifico, lo conferma anche il Consiglio Nazionale dei Notai che ha presentato le indagini condotte attraverso i dati statistici notarili relativi a le maggiori città della penisola.

Il crollo iniziale del mercato immobiliare è riflesso dai dati che riportano cali dal 25% al 50% sulla tutta la penisola, sono presenti però segnali di ripresa a Maggio. Lo smart working ha poi contribuito alla diminuzione di investimenti nel settore immobiliare commerciale e la diffusione del virus, con le perturbazioni economiche che ha causato, stanno trasformando il modo in cui le aziende finanziano, operano e occupano le proprietà immobiliari.

Il mercato immobiliare

Gli immobili sono proprietà costituite da terreni, edifici e qualsiasi risorsa naturale all’interno dei confini della proprietà. Il mercato immobiliare può essere generalmente diviso in: residenziale, commerciale, e industriale. Si potrebbe anche parlare di liberi terreni e appezzamenti di terra come fattorie o siti bonificati, ma in questa analisi non tratteremo questo tipo di proprietà. Le proprietà residenziali comprendono strutture per la residenza domestica come case, condomini, villette a schiera, e case vacanza. Le proprietà commerciali includono strutture utilizzate per produrre profitti come uffici, negozi, hotel, servizi e altre attività commerciali, mentre le proprietà industriali includono strutture utilizzate per la produzione come fabbriche, magazzini e centri di ricerca. Generalmente si tende a dividere i vari mercati immobiliari in zone, ad esempio, tutte le proprietà in vendita nell’area metropolitana di Roma potrebbero essere denominate “mercato immobiliare di Roma”. Il mercato immobiliare in Italia è una parte importante dell’economia nazionale, rappresenta il 5% del PIL, e come tutti i mercati è soggetto alla legge della domanda e dell’offerta. 

Come funziona il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è un mercato molto complesso ed è determinato da varie caratteristiche,  la domanda e l’offerta sono quindi enormemente influenzate dai fattori macro e micro economici dell’area interessata. Se i redditi in un’area locale sono alti, per esempio, le persone avranno più soldi e maggiori possibilità di comprare una casa facendo aumentare di conseguenza la domanda. Chiaramente l’offerta adatta i prezzi alle varie zone e alle fasce di reddito contribuendo cosi a creare zone abitate da persone con possibilità economiche simili tra loro. Anche il lavoro influisce sulla domanda immobiliare, se una città perde (o acquisisce) un importante azienda produttrice o una fabbrica, il reddito medio dei cittadini decrescerà (o crescerà) e con esso la domanda. Oltre ai fattori che i redditi, anche altri fattori possono modificare l’andamento del mercato. I trasporti e la mobilità sono ad esempio dei fattori determinanti, un facile accesso ai trasporti può rendere una località molto più desiderabile e accessibile, aumentando la domanda. E’ quindi molto complesso prevedere l’andamento del mercato immobiliare, e la grande scossa che ha portato il coronavirus ha contribuito a compromettere la stabilità di questo settore.

L’influenza del Coronavirus

Per quanto riguarda il mercato immobiliare in Europa in generale, si prospetta un rallentamento accentuato sulla crescita dei prezzi, già preannunciato da una sorta di maturità raggiunta dal settore nel 2019. Per l’Italia invece si prevede un aumento dello 0,5%, contro lo 0,1% del 2019, dopo la discesa dei prezzi registrata durante il 2017/18. La grande accessibilità economica dettata dai tassi ridotti e bassi costi di finanziamento supporteranno la domanda nelle regioni più ricche. Il mercato immobiliare italiano è inoltre stato caratterizzato da un certo dinamismo alla fine del 2019. Un rapporto pubblicato dal portale immobiliare italiano Idealista mostra inoltre che i prezzi sono in media aumentati durante la quarantena. Lo studio ha mostrato un timido aumento dello 0,3 per cento a Maggio rispetto ad Aprile. La tendenza a tre mesi ha mostrato un aumento complessivo dello 0,6 per cento. L’immagine varia anche in modo significativo tra regioni e città. Lo studio ha registrato aumenti medi dei prezzi in 63 delle 110 città italiane che ha esaminato. Nella capitale economica di Milano, i prezzi sono scesi dello 0,8 per cento a Maggio, dopo aver iniziato a scendere ad Aprile. È anche emerso che gli italiani stanno abbandonando le città e per cercare proprietà rurali dopo lo scoppio di Covid-19. Tuttavia, lo studio Idealista ha rilevato che i prezzi delle case hanno continuato ad aumentare nella maggior parte delle altre città, incluso il 3 percento a Napoli e l’1,2 percento a Bologna e Torino. In generale quindi il coronavirus sembra aver rallentato la crescita dei prezzi, senza però averla fermata totalmente.

Davide Cortese

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